住宅ローン減税の季節です。

クリスマスが過ぎ、街中が新年準備モードになる頃になると、毎年住宅ローン減税の還元金額が振り込まれます。

12月の給料日は、特別です。住宅ローン減税で還ってくる金額が、給与と一緒に振り込まれるからです。

もちろん、このお金は大切に住宅ローンの繰り上げ返済に回します。

せっかくなら最大限活用したい住宅ローン減税。

今日は、そのお金をどのようにしたら有効活用出来るかを考えたいと思います。

そもそも住宅ローン減税とは、簡単に言うと

借入残高の1%が、還元される減税措置。最大で年間40万円(条件によっては50万円)が10年間、毎年年末に給与とともに現金で還元されます。
※初年度は手続きが必要、2年目以降は何もせずに入金。

戻ってきたお金で住宅ローンを前倒し返済すれば、総返済額が減ります。でも同時に、減税金額も残高次第では減っちゃう可能性もあるのです。

つまり、

住宅ローン減税をフルで貰うために、一度住宅ローン減税の還元金を貯蓄して、10年過ぎたらまとめて返済する方法をとるか、

それとも、頂いたら毎年すぐに繰り上げ返済する方法がよいのか?

ここが迷いどころなんですよね。

今まで私は、借入残高が3900万円になれば、最大でも39万円しか貰えない事になってしまうので、10年間前倒し返済はせず、減税分を貯蓄し、11年目にごそっと繰り上げ返済する事が一番お得と考えていました。

でも、計算してみたら、そうでもないみたい・・・。

毎年こまめに繰上返済VS10年後にまとめて繰上返済、どちらがお得か計算してみた。

実際に、住宅ローンシュミレーションを使って、計算してみました。

設定   借入金額4725万円 固定金利0.95% 2015年から返済
ケース1 10年後にまとめて減税分を繰り上げ返済する
ケース2 毎年40万円を10年間繰り上げ返済する

結果、毎年繰り上げ返済した方が5万円お得。

前倒し返済すれば、総返済額は大きく減少する一方、借入残高が早く減少するので住宅ローン減税金額が縮小していきます。

前倒しの効果を期待していたのですが、この低金利時代では、「どっちでも良いのでは」という程度しか差は出ませんでした。

 

まとめて10年後に繰り上げ返済の場合、住宅ローン減税の恩恵はフルで受けられます。しかし、満額の40万円は少しずつ減少して行きます。支払い開始5年目以降に残高が4000万円を切り始めるので、仕方の無い事です。

つまり、4725万を借入する方は、前倒し返済しない場合、10年で400万ではなく、376万円還ってくるという事です。

それでも毎年返済を強く進める理由

ちょっとしかメリットが無いのにそれでも毎年返済をおすすめする理由は、使っちゃうリスクをなくす為です。

住宅ローン減税のメリットを享受する時期が12月というのが厄介でして。

クリスマスプレゼント、大掃除の道具、お年玉や帰省、よくわからない出費など、12月から1月前半にかけては、財布のひもが緩みっぱなし。

加えてボーナスを見越したカード決済の支払いがその頃に来たり、団体信用生命保険の年払いなんかが来て、あっという間に40万円なんて吹っ飛んでしまいます。

だから、10年貯蓄してまとめて返済するよりも、毎年こまめに確実に繰り上げ返済することをおすすめしています。

住宅ローン減税還元分を手数料に当て、借り換えちゃう

住宅ローン業界は、既に新規ローン申し込みピークも過ぎた事を悟り、金利競争ではなく、違う所で差別化を図っています。

まず、新規も借り換えも、

  • 業界最低金利意外のローンは、すぐに検討から外してください。
  • 団体信用生命保険も0円の物を探してください。

団体信用生命保険については、「金利0.3%上乗せ」という中途半端なローンも検討する必要すらありません。

団体信用生命保険無料の住宅ローンが出てきています。

これ以上の新規顧客が見込めない住宅ローン会社は、金利競争ではなく、保障の割引に力を入れるようになりました。

業界最低金利で、かつ、団体信用生命保険料も無料

なんていう一昔前では想像出来ないようなサービスがたくさんあります。

団体信用生命保険分を考えると、繰り上げ返済よりも、借り換えの方が良い結果を生む方もいらっしゃるのではないでしょうか?

がん保険、○大疾病付きには要注意

保険付き住宅ローンは、どんな状況になったらその保険が適用され、どんなメリットを受けられるかをしっかりと把握した上で選んでください。

住宅ローン付帯のがん保険んで良くあるケースは、

がんと宣告されて1年以上就業不能状態が続き、再就職が無理の場合に適応されます。というもの。

なにより、この状態になる方はおそらく数%もいないでしょう。

医学が発達しているため、1年以上就労不能状態というのは、可能性としては非常に低いです。

働けるまで復活してしまいます。

でも、病気前の水準での収入は見込めないかもしれない。

で、期待していた住宅ローン免除は対象外という悲劇・・・。

今選ぶなら、最低金利、団体信用生命保険料0円、かつ、確実にメリットのあるがん保険のある住宅ローン

最低金利で団体信用生命保険料0円、かつ、がんと診断されたら就労可能不能にかかわらず翌日から住宅ローンが半額になる住宅ローン、

 

そんな都合のよい住宅ローンがあるんかいっ!!!

 

ありました。

 

じぶん銀行

 

内容を読んで、ちょっと腰を抜かしそうになりました。

すでに低金利で住宅ローンを借りている方。
金利が下がっても差が1%も無いので、メリットが出ないと考えるのは早計です。

金利ではなく、団体信用生命保険代金や、がん保険料なども計算にいれ、
総合的に借り換えを検討しても良いかもしれませんね。

じぶん銀行内容をご覧になってはいかがでしょうか?