フラット35の金利推移とARUHIの借換え提案で学んだ事

2015年12月の低金利時代に住宅ローンを組んだ私は、借り換えには全く縁がないと思っていました。先日知らない番号から突然電話が来て、「アルヒです」と言われたときは「滞納しちゃったかな」と少し焦ったのですが、話を聞いてみると「借り換えでお得になるかもしれない」という提案だというのです。ついに私にも借り換えの恩恵がくる時代になったか。そう思って話だけでも聞きに行こうと早速面談の予約をした訳です。

フラット35の金利は上がった？

ARUHIのフラット35の金利は、過去１０年間で見てみると、2009年7月が3.07%、2016年８月が0.8％と、低金利と言われている時代でも、結構差があります。

私が借りた金利は1.5％、そして現在は1.2％です。2016年8月の0.8％から現在まで、かなり急ピッチで上がったなと思われるかもしれませんが、2017年10月より、団体信用生命保険料上乗せ金利が始まったため、急激に0.3％弱上がっています。

長いトレンドで見れば、かなり低い金利である事は間違いないので、新規で住宅ローンを固定で検討されている方も、固定への借換の方も、悪い時期ではありません。

住宅ローン固定　客数NO.1 ARUHIのフラット35の借換商品

窓口で紹介された商品は

ARUHIフラット35借換　　　　21〜35年　1.270％（2019年3月）
ARUHIスーパーフラット借換　　団信加入　1.220％（2019年3月）

この２つの違いは、金利が高い方には、高度障害補償がついているということ。死亡保障は両方ともついています。私は可能性のとことん低い高度障害補償には一切興味が無いので、スーパーフラット借り換えで検討するようにお願いしました。

ARUHIの借り換え提案の詳細

私の住宅ローン残高は、4300万をフラット35　0.95%、2025年からは1.55％、　残りの200万はアルヒの変動金利1.5％で、総額4500万程度。そこに団体信用生命保険230万円が別途かかります。金利を含めますと、5500万円。そこに団体信用生命保険230万円が追加されますので、5730万円が全てコミコミの返済額となります。今回の提案プランでは、総返済額が5700万円から5600万円に。なんと100万円も総返済額が変わると言うのです。団体信用生命保険分が無くなる事と、25年間の1.55%の金利が1.22%で最後まで固定される事による効果です。しかも、借り換えに伴う持ち出しは、10万円程度で良いと言う事でした。毎月の返済額は約１万円上がるけれども、悪い話では無さそうです。

ARUHIの借換提案を保留した訳

ここまでは非常に良かったのですが、気になったのは手数料です。事務手数料が100万円、印紙代２万円、登記費用28万円、経過利息が概算2万円ん、そして、完済手数料5.5万円、融資時支払い手数料5万円でトータル152万円。そのうち142万円は、アルヒから借りてローンに組み込まれ、10万円は手持ちで出してもらうと言うものでした。総額が減る事は頭では理解できています。10万円も出せない金額ではありません。しかし、新たに142万円借り入れる事に心理的な抵抗があったのです。ここで、200万円分のローンを繰り上げ返済した場合どうなるかも考えてみました。即完済した場合、７０万円の得になります。同時に4300万円のローンを142万円分繰り上げ返済してみるとします。するとこちらも70万円程度の減額となる事が分かりました。要は強制的に100万円減額するのか、自分のペースで減額するのかの違いのような気がしてきたのです。もちろん、今回の提案どおりにする事が一番お得です。でも手持ち現金を減らしてまで行う事ではないなと言うのが率直な印象でした。

ARUHIの窓口対応で勉強になった事

今回はおそらく提案をお断りする事になるかと思いますが、質問をする中で色々勉強になった事もあります。毎月240円追加するだけで、がん団信に加入できます。これは、がんと診断されたら住宅ローンが半分になる特約です。がんで亡くなられたらローン残高が０円になるのは団信で補償されていますが、がんで亡くなるケースは若いうちはそう多くはありません。社会復帰される方の方が多いですので、これはすばらしいなと思いました。じぶん銀行だけのサービスかと思いましたが、各金融機関も横並びをし始めたと言う印象です。もう一つは繰り上げ返済時の注意点です。一括で全て返済してしまうと、完済手数料5万円が発生しますが、残り一ヶ月分だけのこして繰り上げにすると、完済手数料は発生しません。これは住宅ローンを組む当初に効いていた事ですが、良いリマインドになりました。全額を返済される方は少ないでしょうけれども、私のように全体の10％を別のローンで借りているような方は、一括返済もあり得る話ですので要注意です。最後の１点は200万円の変動分の住宅ローンです。通常の変動金利のローンは、金利が上がっても下がっても、５年間は変動金額が変わらないように調整されます。金利が上がった場合、返済額は変わらないのに、金利分が増えて調整されていると言う恐ろしい制度なのですが

ARUHIは難しい

ARUHIの住宅ローンを組んでいる私が言うのも変ですが、ARUHIの商品数は非常に多いです。多彩なニーズに応えようとしているのだと思いますが、選ぶ側としては商品が多すぎて混乱してしまいます。ただ、35年固定を選ぶのであれば最低金利水準である事は間違いありません。ARUHI,楽天銀行、住信SBIあたりは、常に最低水準ですので付帯サービスと手数料だけを比較して選ぶと良いかもしれません。変動金利であれば、新規でも借換でも圧倒的にじぶん銀行だと思います。シンプルで分かりやすく、低金利。がんと診断されたら残りの住宅ローンは半額になり、少し追加するだけで全額免除になる制度も整っています。手続きも単純でスピーディですので、変動金利に借り換えるような事があれば、じぶん銀行にしようと私は決めています。